2025年上半年，国内住房租赁市场出现微妙变化。根据麟评居住大数据研究院最新报告，全国重点50城租金回报率小幅上升至2.08%，较2024年提高0.02个百分点，再度创下新高。2025上半年，房价和租金均在调整阶段，房价下行预期大于租金下行预期，带动租金回报率上升，租房的收益预期相应提升在预期之内。
租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。
一个值得关注的现象是，在LPR持续下行、存款与理财利率走低的背景下，租金回报率反而显示出一定的竞争力。2025年8月，五年期定期存款利率约为1.3%，10年期国债利率为1.78%，而50城平均租金回报率已达2.08%，跑赢了多数低风险理财产品。从纯收益角度看，“买房收租”相比银行存款显示出一定的回报优势。
然而麟评居住大数据研究院也提醒，房产投资不仅需关注收益率，还要考虑资金门槛、持有周期、流动性限制以及市场信心等因素。尤其当前房地产市场仍处于调整阶段，出租房屋还可能面临空置风险，投资者需综合判断、理性决策。
从城市能级看，租金回报率呈现“一线＜二线＜三四线”的格局。2025年上半年，一线城市平均回报率为1.85%，二线为2.06%，三四线则达到2.58%。高能级城市因房价水平较高，租金难以快速覆盖购房成本，导致回报率偏低；而三四线城市房价基数较低，租售比相对更合理。
具体城市中，乌鲁木齐、贵阳、桂林、哈尔滨、淄博和长沙6个城市租金回报率进入国际公认的合理区间。其中乌鲁木齐以3.86%居首，这些市场更多由真实居住需求所驱动。相反，低回报区域多集中在长三角、珠三角和经济活跃的海峡经济圈，如金华（1.41%）、东莞（1.46%）、厦门（1.48%）等。这些城市或因外溢购房需求推高房价，或因旅居地产拉动估值，导致租金回报持续处于低位。
一线城市中，深圳租金回报率最低，北京、上海次之，广州相对略高，但均未进入全国前15。报告指出，尽管当前租金回报率有所回升，但房地产市场仍处于修复阶段，投资者应在理性评估风险的基础上，综合考虑长期收益与流动性需求。
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